چند سالی است در گوشه و کنار کشور سوءاستفاده‌های مختلفی از اسناد املاک و اراضی صورت می‌گیرد، از جلوه‌های بارز این معضل زمین‌خواری، معاملات معارض یا تخلفات کد رهگیری املاک است که همچنان پرونده‌های متعدد و پیچیده‌ای را در صف انتظار محاکم قضایی قرار داده است.

به گزارش پايگاه اطلاع رساني كانون سردفتران و دفترياران به نقل از پیام ساختمان، بخش مهمی از دعاوي مربوط به ثبت املاك و شلوغی محاکم قضایی، بی‌اعتنایی به اسناد رسمی و رویه‌های غلطی است که در این مورد پیش‌گرفته شده است. این در حالی است که اگر از ظرفیت‌های دفاتر رسمی تنظیم و ثبت‌اسناد استفاده شود شاهد کاهش چشمگیر پرونده‌های متشکله در محاکم قضایی خواهیم بود.

برای جلوگیری از تشکیل این پرونده‌های متعدد، دفترخانه‌های ‌اسناد رسمی به‌عنوان محلي مطمئن برای نقل و انتقالات ملكي ایجادشده‌اند. اما همچنان، متخلفان و جاعلان اسناد ملکی و اراضی با شناسايي «خلأهای قانوني» و در بعضي مواقع هم با «جعل اسناد و مدارک» به سوءاستفاده‌هاي مالي و ملکي مي‌پردازند. در این راستا یکی از عمده‌ترین مشکلات پرونده‌های تشکیل‌شده معاملات با اسناد عادی و یا دست‌نویس تنظیم‌شده در منازل و بنگاه‌هاست که بیشتر غیرحقوقی هستند و باعث شده هم مشکلات عدیده‌ای برای طرفین دعوی به وجود آورد و هم باعث افزایش پرونده‌ها در دستگاه قضایی شود. محمد عظیمیان، نایب‌رئیس کانون سردفتران و دفتریاران تأکید می‌کند:« تنظیم اسناد عادي در معاملات ملکی، ریشه اصلي بسیاری از مشکلات در این حوزه است».

بی‌اعتنایی به مقررات تکلیفی ثبت

عظیمیان در خصوص خلأهای قانونی ثبت‌اسناد رسمی و عادی به خبرنگار پیام ساختمان گفت: بی‌اعتنایی به مقررات تکلیفی ثبت پاره‌ای از اسناد(معاملات املاک) و اعتبار دادن به اسناد عادی برخلاف مقررات تکلیفی مذکور اساس چالشی است که مردم و قوه قضاییه را درگیر کرده است. وی با بیان اینکه سازمان ثبت‌اسناد و املاک متولی اداره و نگهداری دفتر املاک است و اطلاعات مالکین نیز در این دفتر ثبت و ضبط می‌شود، گفت: جا دارد تا با اجرایی شدن سیستم ثبت آنی اطلاعات دفتر املاک به‌صورت آنلاین در اختیار سردفتر قرار گیرد تا هدف از ثبت آنی دقیقاً مشخص شود.

نایب‌رئیس کانون سردفتران و دفتریاران افزود: در تنظیم یک فقره سند مربوط به معاملات املاک دو کار اساسی توسط سردفتر انجام می‌گیرد، اول آنکه نام آخرین مالک از دفتر املاک مربوطه استعلام و با تطبیق نام مالک در دفتر املاک و سند مالکیت و سپس اطمینان از عدم بازداشت ملک و نهایتاً احراز هویت متقاضی مبادرت به تنظیم سند می‌کند.

با این وصف امکان جعل در سند تنظیمی به حداقل می‌رسد ولی امکان دارد سند مالکیت با شماره مشابه سند اصلی به‌صورت جعلی تهیه شود که در این صورت با توجه به پیشرفت تکنیک‌های جعل سند، امکان تشخیص اصل سند و ساخته‌شده آن برای کارشناسان خبره هم مشکل است و در صورت تنظیم سند نسبت به این‌گونه اسناد مالکیت تقصیری متوجه سردفتر نیست مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.

اعتبار اسناد زمین‌خواری

برخورد با پدیده زمین‌خواری یکی دیگر از ابهاماتی است که علیرغم رشد آمار این نوع پرونده‌ها از طریق تنظیم و جعل اسـناد و مدارک ملکی، نقل‌وانتقال و فروش و درنهایت کلاهبرداری از اراضی و بهره‌برداری سوءاستفاده گران از آن همچنان ادامه دارد. حال این سؤال مطرح است که آیا عدم وجود سيستم يكپارچه و جامع اطلاعات ثبت‌اسناد و املاك در كشور می‌تواند بسترهاي وقوع آن را تشدید کند.

نایب‌رئیس کانون سردفتران و دفتریاران در خصوص چگونگی عملکرد سازمان ثبت‌اسناد دفاتر در رابطه با این معضل گفت: زمین‌خواری ناشی از عدم توجه به دلایل رسمی مالکیت و اعتبار به اسناد عادی است. چراکه در صورت توجه کامل به مالکیت اسناد اعم از دولت و سایر افراد، نمی‌توان تصور زمین‌خواری داشت و هرجا سند عادی مورد پذیرش قرار گیرد، بدون تردید اراضی دولتی و منابع طبیعی مورد تاخت‌وتاز اشخاص قرار می‌گیرد. سردفتر به لحاظ منع از اعتبار دادن به سند عادی می‌تواند نقشی در زمین‌خواری داشته باشد مگر اینکه مقررات مربوطه را در تنظیم سند رعایت نکرده باشد.

نهادها رغبتی به ارائه اطلاعات املاک ندارند

عظیمیان افزود: قبل از راه‌اندازی سیستم ثبت آنی به دلیل صدور سنتی استعلام ثبتی و پاسخ آن، امکان جعل بیشتر فراهم بود ولی با سیستم ثبت آنی و اخذ پاسخ استعلام مکانیزه قطعاً امکان جعل محدودشده که لازم است در خصوص استعلامات شهرداری و تأمین اجتماعی و مالیاتی نیز به همین نحو عمل شود. متأسفانه جزیره‌ای عمل کردن این مراجع باعث شده تا انجام تنظیم سند از سرعت بالایی برخوردار نباشد و هیچ مانعی ندارد که ادارات دارایی، تأمین اجتماعی، شهرداری و سایر ادارات اطلاعات املاک و سوابق مربوطه را به‌صورت نرم‌افزاری در اختیار دفاتر قرار دهند.

وی با تأکید بر اجرای کامل سیستم ثبت آنی اسناد و ارسال اتوماتیک خلاصه معاملات برای حذف خلأها، اظهار داشت: طبق قانون، برای ثبت یک سند باید از مراجع مختلفی استعلام شود که بعضاً پاسخ استعلامات به‌صورت غیرمکانیزه به دفترخانه واصل می‌شود، بنابراین در مسیر رفت‌وآمد هر استعلامی از هر مرجعی امکان جعل سند موردنظر وجود دارد. به‌عنوان‌مثال برای استعلام یک سند باید از نهادهایی همچون مراجع دارایی، دفتر ثبت املاک، تأمین اجتماعی و شهرداری، پاسخ استعلامات را دریافت کرد که ممکن است، جعلی باشد.

نایب‌رئیس کانون سردفتران و دفتریاران افزود: مطابق ماده 73 قانون ثبت، هر کس به سند رسمی صادره از دفاتر اسناد رسمی اعتبار ندهد از خدمت منفصل می‌شود و درنتیجه مراجعی ازجمله مدارس جهت ثبت‌نام دانش‌آموزانی که اجاره‌نامه با کدرهگیری  را معتبر ولی سند رسمی اجاره را برای ثبت‌نام یا سایر موارد بی‌اعتبار می‌دانند، مشمول قسمت اخیر ماده 73 می‌باشند.

وی افزود: خریدار یک دستگاه آپارتمان با سند عادی هیچ وقت نباید احساس راحتی از مالکیت فروشنده و یا عدم ممنوعیت معامله وی داشته باشد و تا اخذ استعلام و گواهی مربوطه توسط دفترخانه، مالکیت مالک قابل خدشه است.

همچنین غیرقابل دسترسی بودن اطلاعات دفتر املاک- مگر برای دفاتر اسناد رسمی- خریداران املاک با سند عادی را در صورت عدم انجام تعهدات فروشنده، مکلف مراجعه به مراجع قضایی می‌کند که چنانچه مالکیتی در زمان تنظیم سند عادی برای فروشنده متصور بود، نسبت به صدور حکم الزام تنظیم سند رسمی اقدام کند و اگر مالکیتی نداشت حکم صادر نخواهد شد، درصورتی‌که سند رسمی لازم اجراست و بدون نیاز به صدور حکم از مراجع قضایی ظرف 24 ساعت از زمان درخواست اجرا، قابلیت اجرا می‌یابد.

سامانه کدرهگیری مبنای قانونی ندارد

دولت برای جلوگیری از کلاهبرداری و فروش چندباره یک ملک ، ثبت معاملات در رایانه و ایجاد کد رهگیری و مهر دیجیتال را اجباری کرد، بر این اساس برای هر ملک یک کد رهگیری تعریف شد که گفته شد در سراسر کشور این کد قابل‌پیگیری است، اما شاهد بودیم که بعضاً اخبار متعددی از کلاهبرداری میلیاردی تغییر کدرهگیری اتفاق افتاد. بنابراین در عمل حتی درج کد رهگیری در قراردادهای پیش‌فروش با توجه به تقلباتی که در خصوص کد پستی املاک صورت می‌گیرد؛ مانع مستحکمی در راستای جلوگیری از واگذاری یک واحد ساختمانی به بیش از یک نفر نیست.

عظیمیان دراین‌باره گفت: سامانه کدرهگیری مبنای قانونی ندارد، چراکه مبنای آن تصویب‌نامه بدون پایگاه قانونی هیئت‌وزیران است که همین مصوبه خلاف قانون نیز پس از شکایت اشخاص در دیوان عدالت اداری، با صدور رأی هیئت عمومی باطل‌شده است. هرچند سازمان محترم امور مالیاتی تفسیر دیگری از رأی صادره دارد.

وی افزود: اقدام اشخاص به اخذ کد رهگیری علاوه بر بی‌اعتنایی به اطلاعات دفتر املاک باعث بی‌توجهی به سند رسمی و توجه بی‌جهت به سند عادی است و تا این نقیصه برطرف نشود شاهد تشکیل پرونده‌های متعدد در مراجع قضایی خواهیم بود.

علاوه بر نقد مبنای قانونی کد رهگیری و تحمیل هزینه‌های زیاد با فرض اعتبار آن به مردم، در اجرای قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی، در صورت مراجعه مستقیم متقاضی به دفتر اسناد رسمی و درخواست تنظیم سند، بدون ملاحظه قولنامه یا مبایعه‌نامه می‌توان مبادرت به تنظیم سند نمود که در این فرض کد رهگیری اصلاً جایگاهی ندارد.

 انتهاي پيام/

تاریخ ارسال خبر: 

94/4/14